Ein Haus oder eine Wohnung kaufen – was muss ich beachten?
Viele Schweizerinnen und Schweizer möchten sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen. Mit der richtigen Planung sparst du bei der Finanzierung dieses Traums nicht nur Zeit, sondern auch viel Geld. Wir haben die fünf wichtigsten Faktoren zusammengestellt.
Dieser Artikel ist in Kooperation mit MoneyPark entstanden.
Hypothek: Vergleiche die Angebote verschiedener Anbieter
Beim Thema Hypothek vertrauen viele Hauskäufer blind dem Angebot ihrer Hausbank. Diese bietet jedoch nur selten die günstigste Finanzierungslösung. Hole deshalb unbedingt Offerten von verschiedenen Anbietern ein und berücksichtige beim Vergleich nicht nur Banken, sondern auch Versicherungen und Pensionskassen. Die verschiedenen Anbieter unterscheiden sich nicht nur hinsichtlich der offerierten Zinssätze, sondern auch mit Blick auf die Vergabekriterien. Es lohnt sich zudem, schon frühzeitig mit der Suche nach der besten Hypothek zu beginnen – am besten gleichzeitig mit dem Start der Objektsuche.
Vergabekriterien: Welche Vorgaben du erfüllen musst
Finanzierungsinstitute knüpfen die Vergabe von Hypotheken an gewisse Bedingungen hinsichtlich der Vermögens- und Einkommenssituation des Käufers:
Belehnung: In der Regel finanzieren Hypothekargeber bis zu 80% der Immobilie. Es ist jedoch auch eine höhere Belehnung möglich, wenn Zusatzsicherheiten verpfändet werden. Für den Anteil aus eigenen Mitteln kannst du Kontoguthaben, Wertschriften, Vorsorgeguthaben (2. und 3. Säule), den Rückkaufswert von Versicherungspolicen sowie Erbvorbezüge und unverzinsliche und nicht rückzahlungspflichtige Darlehen einsetzen. Aber Achtung: Mindestens 10% des Wertes der Immobilie muss mit Mitteln finanziert werden, die nicht aus der 2. Säule stammen.
Tragbarkeit: Bei der Überprüfung der Tragbarkeit stellen Hypothekargeber sicher, dass die laufenden Kosten der Immobilie maximal einen Drittel des Haushaltseinkommens des Käufers betragen. Zu den laufenden Kosten gehören die Hypothekarzinszahlungen, die Nebenkosten und auch allfällige Amortisationszahlungen. Die Hypothekarzinszahlungen werden auch im aktuell niedrigen Zinsumfeld mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% berechnet. So stellen die Finanzinstitute sicher, dass sich der Käufer die Immobilie auch bei steigenden Zinsen weiterhin leisten kann.
Gut zu wissen: Sowohl bei der Belehnung als auch bei der Tragbarkeit handelt es sich um Richtwerte, bei denen in der Praxis oft ein gewisser Spielraum besteht. So rechnen einige Anbieter etwa den variablen Lohnanteil zum Haushaltseinkommen hinzu, andere hingegen nicht. Wenn Sie also von einem Anbieter keine Finanzierung erhalten, bedeutet das noch lange nicht, dass du den Traum vom eigenen Zuhause aufgeben musst.
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Strategie: Die richtige Finanzierungsform
Hypothek ist nicht gleich Hypothek – es lohnt sich deshalb, über die Eigenschaften der verschiedenen Modelle Bescheid zu wissen.
Festhypothek: Beim Abschluss einer Festhypothek vereinbaren Käufer und Hypothekargeber einen Zinssatz, welcher über die gesamte Laufzeit gleich bleibt. Dies bedeutet, dass du immer denselben Zinsbetrag zahlst und deshalb eine hohe Budgetsicherheit geniessen. Festhypotheken mit einer Laufzeit von 10 Jahren sind die mit Abstand beliebteste Finanzierungsform in der Schweiz. Ihre Attraktivität im Vergleich zu fünfjährigen Festhypotheken ist besonders in den letzten zehn Jahren gestiegen, da in diesem Zeitraum langfristige Hypotheken im Verhältnis deutlich günstiger geworden sind als Hypotheken mit kürzerer Laufzeit.
Libor-Hypothek: Bei der Libor-Hypothek, oft auch Geldmarkt-Hypothek genannt, wird der Zinssatz in zuvor festgelegten Abständen an den Libor-Satz angepasst. Das bedeutet, dass der Zinssatz während der Laufzeit zwar sinken, aber auch steigen kann. In der Schweiz wird der Libor per Ende 2021 durch den Saron ersetzt, und bereits jetzt bieten einige Anbieter keine Libor-Hypotheken mehr an. Im aktuellen Tiefzinsumfeld sind Festhypotheken die empfehlenswerte Wahl, da sie mit langen Laufzeiten nur leicht über bzw. mit kurzen Laufzeiten sogar unter dem Zinssatz von Libor-Hypotheken liegen.
Vorsorge: Langfristig gut abgesichert
Ohne ausreichende Planung kann die Immobilie unter Umständen zur finanziellen Belastung werden. Denke deshalb heute schon an morgen und stelle sicher, dass du die Immobilie auch mit dem niedrigeren Einkommen nach der Pensionierung oder bei Erwerbsunfähigkeit weiterhin halten kannst. Mit einer persönlichen Vorsorgelösung sind du und deine Liebsten im Idealfall gegen alle Eventualitäten abgesichert und die Immobilie bleibt auch im Ernstfall tragbar.
Kaufen ist günstiger als Mieten
Immobilieneigentümer sparen im Schnitt gegenüber Mietern jeden Monat Geld. Als Käufer hast du nämlich die Möglichkeit, die Unterhaltskosten, Hypothekarzinsen und werterhaltende Renovationen vom steuerbaren Einkommen abzuziehen. Darüber hinaus kannst du über eine klug gewählte Finanzierungsstrategie deine Steuern optimieren. Entscheidest du dich etwa für eine indirekte statt eine direkte Amortisation, kannst du nicht nur höhere Hypothekarzinsen abziehen, sondern auch Zahlungen in die Säule 3a geltend machen. Lasse dich deshalb hinsichtlich deiner Finanzierungsoptionen unbedingt unabhängig und transparent beraten.
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