«Die Schweizer Immobilienbranche befindet sich im Boom.»

Patrick Mandlehr (45) ist als Leiter Portfolio- und Assetmanagement bei der Schweizer Immobilien-Fond-Unternehmung Akara Funds AG tätig. Er ist sich bewusst, dass den daten- und finanzmathematischen Aspekten im Zuge der Digitalisierung mehr Bedeutung geschenkt werden muss und schaut den Veränderungen positiv entgegen.

Du hast einen spannenden beruflichen Werdegang. An welchem Punkt bist du gestartet und wo stehst du heute?

Ursprünglich lernte ich Hochbauzeichner. Danach habe ich mich zum eidgenössisch diplomierten Bauleiter ausgebildet, um zu verstehen, wie das Bauen richtig funktioniert. Das darauffolgende BWL-Studium half mir, die betriebswirtschaftlichen Zusammenhänge im Generellen, sowie aber auch in der Baubranche zu verstehen. Etwas später absolvierte ich noch den Master of Real Estate an der Universität Zürich.
Während meiner Karriere arbeitete ich neben der Bauplanung unter anderem im Bereich Facility- und Portfoliomanagement. Als Regionalleiter East bei der Swisscom Immobilien AG hatte ich eine Position mit einer Führungsspanne von über 100 Mitarbeitenden inne. Zuletzt arbeitete ich als Leiter Bewirtschaftung und Mitglied der Geschäftsleitung bei der Halter AG. Rückblickend war jeder Stellenwechsel eine Chance, etwas Neues zu tun, den Blickwinkel zu ändern und eine weitere Rolle in den verschiedenen Bereichen der Immobilienbranche kennen zu lernen. Seit Anfang 2018 bin ich nun Portfolio- /Assetmanager bei der Akara Funds AG. In dieser Rolle, in der ich als Eigentümer der Liegenschaften agiere und alle Entscheide rund um das Investieren, Bauen, Vermarkten, Bewirtschaften, Betreiben, Instandhalten, Instandsetzen und Repositionieren treffen darf, kommen mir meine vielfältigen Erfahrungen meiner bisherigen Karriere sehr zu gute.

Was gefällt dir an deiner aktuellen Position?

Es ist unglaublich spannend, wenn man in seiner Aufgabe täglich vor neue Herausforderungen gestellt wird, die einem ein breites Spektrum von Wissen abverlangen, um nach neuen Lösungen zu suchen. In diesem Sinne mag ich es, Zehnkämpfer zu sein und fühle mich in verschiedenen Disziplinen zu Hause. Es ist interessant, den ganzen Wertschöpfungsprozess zu betrachten und verschiedene Perspektiven einzunehmen, zu verstehen und zu vermitteln. Das sehe ich als meinen grössten Beitrag. Betriebswirtschaftliche und finanzielle Aspekte sind meist entscheidend, in der Summe finde ich es aber doch interessanter, mit Menschen zusammen zu arbeiten und mich mit Immobilien, im Sinne des Nutzens für Menschen als ihr Zuhause oder ihren Arbeitsplatz, zu beschäftigen. Grundsätzlich ist dies aber auch kein Widerspruch, ich habe also eine wunderbare Aufgabe. Die Schweiz hat kein eigenes Vorkommen an Gold oder Öl, aber ein grosser Teil des Volksvermögens ist in Immobilien und Infrastrukturbauten angelegt. In der Immobilienbranche sind viele Leute direkt oder indirekt tätig. Da bin ich Zuhause.

Wo siehst du die momentan grössten Herausforderungen der Branche?

Kurz nach meiner Ausbildung als Hochbauzeichner war ich manchmal von Kurzarbeit betroffen, da es zu wenig Arbeit auf dem Immobilienmarkt gab. Man war der Meinung, dass Zürich und der Rest der Schweiz bereits gebaut seien. Seit nun mehr als 20 Jahren befindet sich die Immobilienbranche in der Schweiz in einem stetigen Boom. Einhergehend hat man mit allen Arten von Sorgen zu kämpfen. Der stetige Wettbewerb um Fachpersonal oder die knappen Ressourcen an Boden und Grundstücken sind nur zwei solcher Erscheinungen. Dieser Zyklus dauert nun schon lange an und irgendwann wird dieser Boom wieder ein Ende erleben oder sich sogar ins Gegenteil kehren. Viele Parameter, die zu diesem lang anhaltenden Boom geführt haben, sind nun ausgereizt, sodass man meinen könnte, dass es nicht mehr viel länger so weitergehen könnte.


«Seit nun mehr als 20 Jahren befindet sich die Immobilienbranche in der Schweiz in einem stetigen Boom.»


Du sprichst davon, dass es kehren könnte. Wie würde dieser Richtungswechsel genau aussehen?

Das stimmt grundsätzlich, ist aber dennoch nicht eindeutig. Die grösste Gefahr birgt eine rasche Zinsveränderung. Ein signifikanter Zinsanstieg würde relativ schnell eine Korrektur der Immobilienpreise nach sich ziehen. Der grösste Hebel in der Branche ist – vor der Nachfrage und anderen Einflüssen – das Geld. Aufgrund von anderen, fehlenden Investitionsmöglichkeiten fliesst seit Jahren viel Geld in die Immobilienbranche. Würden die Zinsen wieder ansteigen, dann würden die Gelder wieder in andere Branchen fliessen. Als Unternehmung in der Immobilienbranche sollte man aus marktwirtschaftlicher Sicht fit sein für eine Korrektur. Fit für eine Umstellung zu sein ist aus meiner Sicht die grösste momentane Herausforderung.

Angenommen, der Boom hält weiter an. Was passiert dann?

Wenn es so bleibt, wie es ist, dann haben wir weiterhin mit den bestehenden Nöten und Herausforderungen, wie zum Beispiel dem Mangel an qualifiziertem Personal, an Zeit und mit einem gewissen Leerstand zu kämpfen, der im Moment immer grösser wird. Der Leerstand wird grösser, weil die Bautätigkeit aufgrund des günstigen Geldes an gewissen Lagen grösser als die natürliche Nachfrage ist.

Ein weiteres grosses Thema, das die Immobilienbranche beschäftigt, ist die sogenannte «Digitalisierung». Wie nimmst du dieses Thema in der Branche wahr?

Es ist sicher ein Modewort, wohinter aber auch etwas steckt. Vor allem in der Immobilienbewirtschaftung besteht Nachholbedarf in der Entwicklung von neuen Abläufen und Prozessen. Die Digitalisierung findet in allen Branchen und seit vielen Jahren statt. Die Immobilienbranche hat geschlafen und ist nicht ganz so schnell fortgeschritten. Gründe dafür sind das komplexe Mietrecht, die Regionalität, die vielen Nahtstellen und die diversen Kundengruppen. Die Digitalisierung wird durch eine anvisierte Effizienzsteigerung angetrieben. Ich bin überzeugt, dass wenn es den ersten grossen Playern der Immobilienbranche gelingt, durch die Digitalisierung durchgängige, optimale Prozesse mit einer echten Effizienzsteigerung zu generieren, alle anderen Marktteilnehmer unheimlich unter Druck geraten. Wir befinden uns in einem Verdrängungsmarkt. Der Erste zu sein kostet viel Geld, bringt aber auch einen grossen Gewinn, ermöglicht dann eine Konsolidierung des Marktes und setzt die Konkurrenz unter Druck.


«Vor allem in der Immobilienbewirtschaftung besteht Nachholbedarf in der Entwicklung von neuen Abläufen und Prozessen.»


Was ist die grösste Veränderung in deiner täglichen Arbeit, die die Digitalisierung in den vergangenen Jahren gebracht hat?

Durch die Digitalisierung und die Verfügbarkeit umfangreicher Datenbestände wird die sonst durch Bauchgefühl und Handwerk geführte Arbeit akademisiert. Und dies bei einem immer grösseren Anteil an professionell betreuten Liegenschaften. Den Daten und den finanzmathematischen Aspekten wird wesentlich mehr Bedeutung geschenkt. Was passiert wenn, oder was geschieht wo…? Um diese Fragen zu beantworten, holt man sich überall Daten her, analysiert und nutzt Algorithmen für eine rasche Auswertung. So werden laufend neue Erkenntnisse gewonnen und Optimierungen erzielt. Für die Verarbeitung der Daten und die Analysen braucht es grosse Rechenleistungen und Tools, sowie Personal mit neuen Stellenprofilen. So wird der frühere Allrounder zum Analysten oder zum Customer Satisfaction Manager. 

Kauft ihr solche Leistungen ein oder entwickelt ihr eigene Tools für die Berechnung der Daten?

Als Analogie: Wir müssen kein Auto bauen, wir sind nur die Fahrer. Deshalb versuchen wir viele Tools einzukaufen. Es gibt überall Fachleute, die ihre Systeme und die Entwicklungen des Marktes verstehen. Für künftige Berechnungen werden es mehrere Tools sein, die miteinander funktionieren müssen und sich gegenseitig ergänzen. Wir wollen nicht mit Rückspiegel Auto fahren um dann zu wissen, was gestern war, sondern wir brauchen aktuelle Daten und geeignete Tools, um die Zukunft antizipieren zu können. 

Kannst du den grössten Gewinn, den dir die Digitalisierung in deiner täglichen Arbeit gebracht hat, benennen?

Die Wertschöpfung pro Person ist definitiv grösser geworden. Alle Prozesse laufen schneller ab und jeder kann eine grössere Menge in derselben Zeit erledigen. In der Vergangenheit hat die Erfindung der E-Mail die schriftliche Kommunikation revolutioniert. Im heutigen Zeitalter sind es viele digitale Transformationen einzelner Prozesse, unter dem Sammelbegriff PropTech, sowie zum Beispiel das Immobilienportal flatfox.


«Im heutigen Zeitalter sind es viele digitale Transformationen einzelner Prozesse, unter dem Sammelbegriff PropTech, sowie zum Beispiel das Immobilienportal flatfox.»


Welche Nachteile gibt es aus deiner Sicht bei der Arbeit mit den neuen Technologien am Arbeitsplatz?

Die Initialkosten der Digitalisierung sind sehr hoch und schliessen somit einzelne Marktplayer aus. Wer nicht mitzieht, auch wenn er grundsätzlich die Möglichkeit dazu hätte, der wird früher oder später die Nachteile erfahren. Das heisst jeder kann entscheiden, ob er eine neue Technologie zu seinem Nutzen einsetzt. Möchte er zum Beispiel auf die Verwendung des bereits erwähnten E-Mail verzichten, kann er immer noch einen Brief schreiben. Das Schreiben dieses Briefes, das Frankieren und das Suchen einer geöffneten Poststelle ist jedoch viel aufwändiger.

Werfen wir einen Blick in die Zukunft. Wie glaubst du persönlich, wird sich die Branche in der längerfristigen Zukunft verändern?

Das ist schwierig. Ich sehe momentan kein Indiz, dass es abrupt zu einer Kehrtwendung kommen könnte. Selbst wenn sich der Markt betreffend Zinsen ändert, wird sich die Branche ähnlich weiterentwickeln, wie sie es die letzten 20 Jahre tat. Es wird Anpassungen in der Technologie geben, wodurch weitere Effizienzsteigerung realisiert werden. Es wird alles noch schneller und methodischer ablaufen als heute. Es wird neue Geschäftsmodelle geben und es wird zu Veränderungen in den Wertschöpfungsketten kommen. Insgesamt wird sich der Markt konsolidieren, da nur die grossen Unternehmungen die hohen Investitionen tätigen können. Andererseits werden neue Nischen entstehen, die kleineren, spezialisierten Unternehmungen neue Chancen bieten.

Vielen Dank für das interessante Gespräch und weiterhin viel Erfolg.


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