Die Digitalisierung als Synonym potentieller Gefahr

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Marco Salvi (49) ist als Senior Fellow und Head of Research «Chancengesellschaft» bei der Avenir Suisse in Zürich tätig. Dabei setzt er sich u.a. mit den Auswirkungen des technologischen, gesellschaftlichen und räumlichen Wandels in der Schweiz auseinander, wobei auch er sich Gedanken zur Immobilienbranche als Teil der Raum- und Wohnpolitik macht. 

Du warst bei der ZKB tätig und arbeitest heute bei Avenir Suisse. Kannst du uns etwas über deinen Beruf erzählen?

Ich bin Ökonom und arbeite als Senior Fellow, wie man es in der Think Tank-Sprache nennt, bei Avenir Suisse. Ein Fellow kann mit einem Forschungsleiter verglichen werden – nur betreibt er keine Forschung im engeren Sinne. Avenir Suisse agiert viel mehr als Intermediär zwischen Wissenschaft, Medien und Politik.  Unser Ziel ist es, neue, liberale Ideen der Politik – breit definiert – näher zu bringen und schmackhaft zu machen. Dies machen wir hauptsächlich über Studien, Vorträge und aktive Medienarbeit. Avenir Suisse verfolgt dabei die klare Linie einer liberalen und offenen Schweiz. 
Davor war ich bei der ZKB tätig und auf Immobilien spezialisiert. Gemeinsam haben wir dort in einem innovativen Team Modelle zur Bewertung von Immobilien und zur Einschätzung der Risiken von Hypotheken entwickelt. Wir haben auch Finanzprodukte entwickelt, wie etwa das erste Immobilien-Derivat der Schweiz.

Inwieweit hast du mit der Immobilienbranche in deinem aktuellen Job Berührungspunkte?

Raum und Wohnpolitik sind traditionell wichtige Themen für Avenir Suisse. Viele Aspekte der Schweizer Politik haben irgendeinen räumlichen Bezug – deshalb das Interesse. Es betrifft alle Aspekte, die mit Raum in der Schweiz zu tun haben, so auch «meinen» Bereich Arbeitsmarkt und Gesellschaftspolitik. Raumplanung und Wohnen sind wichtige Bereiche der Schweizer Politik, die alle betreffen. 

Was gefällt dir an deiner aktuellen Position bei Avenir Suisse besonders gut? 

Die Vielfalt der Herausforderungen. Ich bin dadurch ein Generalist geworden – das gefällt mir. In der regelmässigen Medienarbeit muss ich oft über Themen sprechen, worin ich nicht unbedingt Experte bin. Das war in meiner "früheren" Karriere weniger der Fall. Man lernt dadurch sehr viel – aber es bleibt eine grosse Herausforderung. Das ist natürlich spannend, kann manchmal aber auch frustrierend sein, weil das Feedback rasch ernüchternd sein kann.

Nebenberuflich warst du Dozent für Ökonomie im Departement Architektur an der ETH Zürich. Wie war das für dich?

Dozieren ist für mich eher ein Hobby. Ich bin der Meinung, dass man sich herausfordernde Hobbies aussuchen soll, mit Raum zur Experimentierung. Ich war zehn Jahre an der ETH Zürich als Dozent für Ökonomie bei den Architekturstudenten tätig. Die jungen Studierenden wollen sich oft nicht mit ökonomischen Themen befassen – lieber entwerfen sie! Ein Drittel aller Studenten wird aber nach der Ausbildung im Finanzbereich, bei Immobilienfonds oder Immobiliengesellschaften tätig sein. Dort geht es primär nicht um Architektur, sondern um Finanzierung, Marktkenntnisse, Leerstandsrisiken oder Vermietungsrisiko. Leider musste ich feststellen, dass sich das Architekturdepartement der ETH immer mehr in eine Richtung entwickelt, wo es Architekten für die Architektur ausbildet. 

Die Immobilienbranche wandelt sich. Wie schätzt du den aktuellen Zustand der Immobilienbranche ein?

Ich gehörte zu jenen, die dachten, dass mit dem Internet die Zentren irgendwann an Bedeutung verlieren würden. Es ist zwar nach wie vor einfacher in der Agglomeration zu bauen, denn die Zentren sind schon gebaut. Die Bedeutung der Zentren hat aber klar zugenommen, wie die Entwicklung der Immobilienpreise zeigt.
Ich bin nicht der Meinung, dass wir einen Immobilienboom erlebt haben, auf den nun eine Krise folgt. Die steigenden Preise sind eher ein Zeichen dafür, dass wir zu wenig bauen, die Nachfrage also vorhanden ist. Alles in allem kommen wir von einem Zustand extremer Anspannung zu einem Zustand von Normalität. Wir sind momentan nicht in einer Krise, wir haben es nur mit punktuellen Herausforderungen zu tun. 


«Ich bin nicht der Meinung, dass wir einen Immobilienboom erlebt haben, auf den nun eine Krise folgt.»


Ein weiteres grosses Thema, das die Immobilienbranche beschäftigt, ist die sogenannte «Digitalisierung». Was bedeutet «Digitalisierung» für dich und wie nimmst du dieses Thema in der Branche wahr?

Die Digitalisierung ist für viele ein Synonym von potenzieller Gefahr. Es ist vergleichbar mit einem Horrorfilm. Man hört die Musik, sieht noch nichts, aber man ahnt bereits, dass es gefährlich wird. Allerdings denke ich, dass sich die Baubranche von allen Branchen am wenigsten vor der Digitalisierung fürchten muss. 
Das Kernprodukt Bauen, das wird es immer geben und wir werden noch lange Immobilien so bauen, wie wir es heute tun. Grosse technologische Umwälzungen, wie wir sie zum Beispiel in der Medienbranche erlebten, muss diese Branche nicht fürchten. Es ist unwahrscheinlich, dass plötzlich eine Roboterarmee auftaucht und Häuser baut. Generell glaube ich nicht, dass die Digitalisierung die Bauwirtschaft grundlegend ändern wird. 


«Die Digitalisierung ist für viele ein Synonym von potenzieller Gefahr. Es ist vergleichbar mit einem Horrorfilm. Man hört die Musik, sieht noch nichts, aber man ahnt bereits, dass es gefährlich wird.»


Gibt es trotzdem konkrete Beispiele, wo durch die Digitalisierung in der Immobilienbranche bereits ein Mehrwert entstanden ist?

Absolut, die ganze Informationsbeschaffung wurde revolutioniert. Vor der Zeit des Internets waren Informationen auf dem Immobilienmarkt sehr teuer, weil sie in Form eines Bauchgefühls gespeichert sind. Heute sind diese Informationen in digitaler Form vorhanden. Dank dieser Informationsrevolution hat eine Professionalisierung in der Immobilienbranche stattgefunden. Grosse Investoren wurden plötzlich wichtiger, da die Informationen vorhanden und vor allem einfacher zugänglich waren. Für die Schweiz ist es ziemlich neu, dass Investoren milliardenschwere Portfolios managen können, ohne täglich vor Ort präsent zu sein. 

Wo siehst du Probleme und Herausforderungen in Bezug auf die Digitalisierung in der Immobilienbranche?

Ich sehe die Herausforderungen vor allem mit Blick auf den Wandel der Wirtschaft, was wiederum eine Rückkopplung zum Immobilienmarkt hat. Die Grossstädte werden immer wichtiger, insbesondere als Produktionsstandorte. Früher waren auch mittlere Zentren wie Rüti, Grenchen oder Biel Zentren der industriellen Produktion. Das ist heute weniger der Fall. Die Wertschöpfung hat sich auf die grössten Zentren konzentriert. Das bringt neue Herausforderung für die Politik. Stichwort: Finanzausgleich oder Pendelverkehr. Eine weitere Herausforderung sehe ich in der Verdichtung der Städte. Das hat jedoch nur sehr indirekt mit der Digitalisierung zu tun. 

Werfen wir einen Blick in die Zukunft. Wie glaubst du, wird sich die Branche in der längerfristigen Zukunft verändern?

Die Digitalisierung verändert die Wirtschaft und die Gesellschaft und diese haben veränderte Ansprüche an die Immobilienwelt, beispielsweise an neue Büro- oder Wohnformen. Doch Anpassungen der Bausubstanz brauchen Zeit: es geht um grosse, physische Investitionen. Immobilien sind ein schweres und träges Business. Auch deshalb wird es in naher Zukunft keine wahnsinnig revolutionäre Veränderung geben. 
Was jedoch langfristig sehr viel verändern könnte, wäre das selbstfahrende Auto. Das würde die Art, wie wir leben, grundlegend verändern. Es würde die Städte verändern. Die Städte würden an Platz gewinnen und die Einwohner könnten weitere Strecken pendeln. Es könnte sein, dass sie diesmal die Stadt verlassen und noch weiter in die Peripherie ziehen. 


«Immobilien sind ein schweres und träges Business. Auch deshalb wird es in naher Zukunft keine wahnsinnig revolutionäre Veränderung geben.» 


Gibt es konkrete digitale Tools, die in der Immobilienbranche noch Potenzial hätten?

Effizienzgewinne könnte es im Handling von Verträgen, beispielsweise in allem, was mit dem Grundbuch zu tun hat, geben. Das ist heute sehr teuer und ineffizient. Hier könnten vielleicht Smart Contracting und Blockchain helfen. Das wäre keine Kleinigkeit.

Vielen Dank für das interessante Gespräch und weiterhin viel Erfolg.


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